Ratelle | Joliette & Repentigny
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5 mai 2020

Me Jean-François Lambert

Avocat, médiateur et arbitre accrédité en matière civil | Directeur du cabinet de Repentigny

Me François W. Légaré

Avocat et agent de marques de commerce

Me Marie-Christine Lévesque

Avocate

Me François Marseille

Avocat

Me Emmanuel Préville-Ratelle

Avocat|Coprésident du cabinet

Me Nicolas Préville-Ratelle

Avocat|Coprésident du cabinet

Le gouvernement du Québec a récemment annoncé que les activités dans le domaine de la construction résidentielle ont repris depuis le 20 avril 2020, pour les livraisons attendues au plus tard le 31 juillet 2020. Nous avons cru pratique de faire un bref rappel sur la notion de l’hypothèque légale de la construction qui, en cette période difficile, prend d’autant plus son importance compte tenu du fait que l’économie risque d’être à son plus bas dans les prochains mois.

Si vous ne le saviez pas déjà, les entrepreneurs en construction et leurs sous-traitants possèdent un moyen efficace de protéger leurs créances par le biais de l’hypothèque légale. Pourtant, plusieurs négligent souvent d’en profiter. L’hypothèque légale de la construction se définit comme un droit réel publié au registre foncier, contre un immeuble, pour la plus-value donnée à cet immeuble par certains travaux de construction ou de rénovation ou la fourniture de certains matériaux. À l’évidence même, cette hypothèque ne peut grever que l’immeuble sur lequel les travaux ont été réalisés ou les matériaux incorporés.

Elle n’est acquise qu’en faveur des architectes, ingénieurs, fournisseurs de matériaux, ouvriers, entrepreneurs, ou sous-entrepreneurs. Il est important de souligner que cette hypothèque sera ouverte à un entrepreneur ou un sous-entrepreneur pourvu qu’il détienne une licence délivrée par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ).

Par ailleurs, nous vous mettons en garde quant aux contrats de construction et de rénovation à la demande d’un locataire. Pour donner ouverture à une hypothèque légale de la construction, il vous sera nécessaire de faire intervenir le propriétaire de l’immeuble. À défaut, vous perdrez tout droit à une hypothèque légale de la construction éventuelle.

Bien que cette hypothèque existe sans devoir la publier immédiatement, l’hypothèque légale de la construction, pour être valable, doit respecter certaines règles très strictes, dont la dénonciation préalable dans le cas du sous-traitant. En effet, si vous ne faites pas affaire directement avec le propriétaire de l’immeuble, mais agissez plutôt à titre de sous-traitant, vous devez dénoncer votre contrat au propriétaire avant de débuter vos travaux. Pour ce faire, il sera nécessaire de déterminer qui est propriétaire de l’immeuble. Une recherche au registre foncier de la circonscription foncière où est situé l’immeuble sera nécessaire. Il faudra vous assurer que vous avez le bon numéro de lot.

Une dénonciation prend la forme d’une lettre, spécifiant qu’un contrat vous a été accordé soit pour la construction ou la rénovation d’un immeuble ou encore la fourniture de matériaux pour un prix donné. À noter que si des extras sont ensuite requis de vous, il vous sera nécessaire de procéder à une dénonciation supplémentaire. Cette dénonciation peut être transmise au propriétaire de l’immeuble, soit par la poste, par messager ou encore par huissier.

Il faut également souligner que certains immeubles ne peuvent pas faire l’objet d’une hypothèque légale de la construction, dont certains immeubles du gouvernement fédéral, gouvernement provincial et ceux des municipalités. Afin de faciliter le paiement éventuel de votre créance, il peut néanmoins être pratique de transmettre un avis à l’entité propriétaire. Dans certains cas, des compagnies de cautionnement sont impliquées au contrat, et il est également important de respecter les avis prévus au contrat de cautionnement.

Une fois que votre contrat est dénoncé, vous devrez vous assurer d’inscrire votre hypothèque légale au registre foncier dans les trente jours qui suivent la fin des travaux. Il faut entendre la fin des travaux prévus originellement ou qui se sont ajoutés de l’ensemble des métiers de la construction ayant participé à la construction ou à la rénovation de l’immeuble. Il ne faut pas inclure la correction des malfaçons dans le calcul de ce délai.

Une fois l’hypothèque inscrite, et afin de conserver vos droits, vous devrez, dans les 6 mois de l’inscription de votre hypothèque, entreprendre un recours contre le propriétaire, soit par l’exercice d’un recours hypothécaire ou par une action sur compte. Ces délais sont très importants, et il est donc primordial de conserver un registre à cet effet.

Malheureusement, certains créanciers, soit par ignorance ou par négligence, font défaut de faire appel à cette garantie ou n’ont tout simplement pas respecté les prescriptions afin de mettre en œuvre l’hypothèque légale de la construction avec comme conséquence qu’ils doivent alors placer leurs créances dans les comptes perdus. Il arrive également parfois que les donneurs d’ouvrage et les entrepreneurs requièrent que les entreprises et les fournisseurs de matériaux du domaine de la construction renoncent à ce droit, afin de leur octroyer un contrat, ce que ces entreprises ne devraient pas accepter.

En plus de l’hypothèque légale de la construction, les entrepreneurs peuvent également tâcher d’avoir un cautionnement personnel de la part des représentants de leurs clients lorsque ceux-ci sont des sociétés par actions. Il est alors aussi toujours prudent de s’assurer que la personne qui vous a donné le mandat est bel et bien habileté à le faire, et ce, afin d’éviter tout litige éventuel sur cette question.

Une chose est certaine, la dénonciation automatique de vos contrats est une bonne pratique. Pour vous aider avec ce processus, nous vous invitons à communiquer avec notre cabinet. 


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