Dans cette période particulière de pandémie, on constate une évolution de la jurisprudence en matière d'obligations entre les locateurs et les locataires. Faisant suite à la chronique radio du O103,5 le 14 septembre dernier, cet article se veut un complément quant à la décision rendue le 16 juillet 2020 par la Cour supérieure du Québec en matière de louage commercial.

Il s’agit certes d’une décision que plusieurs attendaient avec impatience et qui est venue préciser les obligations des locateurs et des locataires, suite à l'arrivée de la COVID-19.

Les faits et les prétentions des parties

Depuis 2018, le locataire exploitait un centre de conditionnement physique, dans des locaux loués au locateur. Au début de la pandémie, le gouvernement a ordonné par décret gouvernemental la fermeture, notamment, des centres de conditionnement physique, puisqu’ils étaient considérés comme un service non-essentiel. Les parties, dans cette décision, ont saisi la Cour supérieure de plusieurs différends qui les opposaient.

Or, dans le cadre du présent article, il ne sera question que de l'incapacité du locataire d'exploiter son entreprise dans les locaux loués à partir de mars 2020, et ce, en raison du décret gouvernemental. Le locataire a effectivement présenté, à la Cour, plusieurs demandes de réduction de loyer, dont une pour la période, allant de la fin mars à juin 2020.

Le locataire a essentiellement invoqué que son incapacité à exploiter les locaux était causée par une force majeure et que, conséquemment, il devait être libéré de l’obligation de payer le loyer durant cette période. Le locateur a évidemment contesté cette demande du locataire et a, pour sa part, notamment soutenu que le locataire n’avait pas été empêché de payer le loyer en raison d’une force majeure. Le locateur souligne aussi que, même s’il y avait eu force majeure, une clause spécifique du bail traitait de cette question et obligeait néanmoins le locataire à payer son loyer.

L'analyse et la décision finale

La partie la plus importante de la décision concerne l’analyse par la cour de la notion de force majeure dans le contexte de la pandémie. Pour rendre sa décision, la cour a revu et examiné ce principe de force majeure, lequel est prévu à l’Article 1470 du Code civil du Québec, et selon lequel la force majeure constitue un événement imprévisible et irrésistible.

Aux termes de son analyse, la cour en vient à la conclusion que le locateur a été empêché de remplir son obligation, de procurer au locataire une jouissance paisible des locaux loués par suite d’une force majeure et que, somme toute, le décret constitue un événement, tant « imprévisible » qu’« irrésistible », de force majeure. À noter également que la cour interprète également une clause du bail prévoyant qu’un locataire paiera le loyer même en cas de force majeure et conclut qu’elle ne s’applique pas à la situation des parties.

La cour conclut alors que le locateur ne peut pas réclamer son loyer pour les mois couverts par le décret et durant lesquels son locataire a été empêché d'opérer son commerce. En effet, puisque le locateur a été empêché d'exécuter son obligation principale de procurer la jouissance des lieux loués par le décret, la cour applique l'article 1694 du Code civil du Québec et libère le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer. La cour a donc permis au locataire de ne pas payer de loyer entre le 24 mars 2020 et le mois de juin 2020, c’est-à-dire durant toute la période pendant laquelle le locataire n’a pu exploiter ses locaux.

En conclusion

En terminant, bien qu’il soit encore trop tôt pour qualifier cette décision de « tendance » de la part des tribunaux sur cette question, il y a fort à parier qu’il s’agit d’une décision qui sera fort probablement invoquée par les locataires, dans les prochaines semaines, pour refuser d'acquitter les loyers en retard qui peuvent s'être accumulés au cours des derniers mois. Les locateurs quant à eux devront et pourront chercher à faire les distinctions qui s’imposent afin de faire valoir que la décision n'est pas applicable à leur bail.

Enfin, que l’on soit locateur ou locataire, il demeure important de porter attention au libellé précis d’une clause de force majeure stipulée dans le bail afin d’en vérifier la portée.

Somme toute, il sera intéressant de suivre les développements jurisprudentiels à ce sujet. Il se peut, en effet, que la décision soit portée en appel ou encore qu’elle soit distinguée.

Au plaisir de vous conseiller,

Me Clémence Joly-Théorêt

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