Saviez-vous que ? 

L’offre d’achat, bien qu’elle ne soit pas le contrat « officiel », vous engage formellement et il n’est pas si aisé de se dégager des obligations auxquelles vous avez souscrit en la signant.

L’offre d’achat, aussi appelée promesse d’achat, constitue un avant-contrat qui engage le vendeur et l’acquéreur d’une propriété. Elle est généralement signée avant le contrat de vente qui officialise le transfert de propriété.

En d’autres mots, cette promesse d’achat oblige les deux parties à respecter les conditions indiquées et à procéder à la vente, même si cette dernière n’est pas encore signée chez le notaire. Il est par conséquent difficile de la modifier ou de l’annuler, à moins d’avoir prévu des modalités ou conditions particulières lors de sa signature ou d’obtenir le consentement de tous les intervenants impliqués.

Il faut aussi préciser qu’à la suite de la signature de la promesse d’achat, l’acheteur n’est pas totalement vulnérable, il existe toujours des recours possibles si certaines clauses n’ont pas été respectées, notamment pour les vices cachés.

Pour le vendeur, la déclaration du vendeur  représente la meilleure assurance après-vente afin de se protéger. C’est aussi un outil hautement important pour l’acheteur qui devrait en prendre connaissance avec attention puisque cela est censé lui révéler l’état de la propriété au moment de l’acquisition.

Comment se désister d’une promesse d’achat ?

Pour faire annuler une offre d’achat, l’acheteur ou le vendeur doit démontrer que les conditions mentionnées au contrat n’ont pas été respectées ou ne se réaliseront pas dans les délais prévus.

La faculté de dédit

Si toutes les conditions sont respectées, l’engagement est irrévocable. Pour se protéger, certaines personnes choisissent d’ajouter une clause appelée la faculté de dédit à leur offre d’achat. Elle permet aux parties ou à l’une d’entre elles de se désister de leurs obligations à l’intérieur d’un délai prédéterminé.

De plus, si vous achetez une propriété neuve directement à un promoteur ou un constructeur, la clause prévoit que l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours pour annuler son offre. Le vendeur peut exiger une indemnité, mais ne peut vous forcer à acheter la propriété.

La convention d’arrhes

La convention d’arrhes est une seconde clause qui minimise les conséquences d’une annulation. L’une des parties remet à l’autre une somme d’argent que conserve l’autre partie. Chacun peut se libérer de l’offre soit en abandonnant à l’autre la somme d’argent, soit en lui restituant le double de la somme préalablement remise. Cette clause contient habituellement un délai pour se désister. La différence entre la faculté de dédit et la convention d’arrhes est que la convention d’arrhes est nécessairement réciproque et que, si c’est le promettant-vendeur qui se désiste, il doit remettre le double au promettant-acheteur .

À retenir

L’annulation ou le non-respect d’une promesse de vente peut mener à d’importantes conséquences juridiques. Si certains éléments sont essentiels pour vous, il est utile de prévoir des conditions particulières afin de pouvoir valider l’information. Il est primordial de consulter un avocat ou un notaire afin d’assurer que le contrat comporte des clauses pouvant pallier les imprévus.

Au plaisir de vous conseiller,

Geneviève Perrin, avocate

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