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20 octobre 2020

Me Thomas Roussy

Avocat

Trop souvent, le propriétaire d’immeuble, communément appelé le locateur, fait face à une multitude de difficultés en lien avec la gestion de ses locataires et de leurs différents agissements ou comportements. En effet, le locateur peut recevoir des plaintes d’autres locataires à propos d’un locataire problématique ou même encore être témoin personnellement de plusieurs troubles qui peuvent être causés par l’occupant d’un de ses logements.

Cet article traitera donc plus précisément des comportements ou des agissements d’un locataire qui peuvent ouvrir la porte, pour le locateur, à demander au nouveau tribunal administratif du logement de résilier le bail de logement.

Le bail de logement : un contrat d’habitation négocié par les parties

Tout d’abord, il est pertinent de définir l’élément clé en matière de location d’un logement : le bail de logement. En effet, il s’agit d’une entente négociée entre deux parties, soit le propriétaire/locateur et le locataire. Une fois ce document signé, le locateur et le locataire s’engagent à respecter plusieurs obligations relativement au logement habité.

D’une part, les parties s’entendent sur les modalités du loyer que devra payer le locataire. L’entente concernant le loyer traite, entre autres, du montant de ce dernier, celui-ci étant payable normalement à chaque mois, de la date à laquelle le loyer doit être payé au locateur, de la façon dont le loyer sera payé ainsi que le lieu du paiement.

D’autre part, le locateur et le locataire doivent s’entendre sur le paiement de certaines autres dépenses. Par exemple, il sera déterminé qui, du locateur ou du locataire, devra payer les frais associés au chauffage du logement, à l’eau chaude et à l’électricité.

Au surplus, les parties peuvent également prévoir certaines autres conditions diverses au bail. Sans les énumérer de façon exhaustive, voici quelques exemples de clauses additionnelles auxquelles les parties peuvent se soumettre :

  • L’obligation de permettre au locataire un droit d’accès au terrain ;
  • L’interdiction pour un locataire d’avoir un ou des animaux de compagnie dans le logement ;
  • L’obligation pour le locateur de fournir certains appareils dans le logement (cuisinière, four micro-ondes, lave-vaisselle, etc.).

Malgré toutes les ententes qui peuvent être intervenues entre le locateur et le locataire, ce dernier demeure soumis à d’autres obligations qui elles sont prévues par la loi.

Les motifs de résiliation du bail de logement

D’emblée, la résiliation d’un bail de logement, lorsqu’elle est demandée par le locateur et que le locataire n’y consent pas, ne peut être obtenue que par la voie judiciaire, soit par une décision rendue par le Tribunal administratif du logement.

Le cas le plus fréquent permettant l’ouverture à la résiliation du bail est le retard, par le locataire, dans le paiement du loyer. Comme mentionné précédemment, une fois que les parties se sont entendues sur le moment où le loyer doit être payé, le locataire doit respecter cette date. Dans le cas où le locataire ne respecterait pas son obligation de payer le loyer à la date prévue, deux motifs de résiliation se présentent pour le locateur.

Le premier motif s’applique advenant où le locataire serait en retard de plus de trois semaines dans le paiement de son loyer. Il s’agit alors du recours le plus fort pour le locateur, en matière de résiliation du bail, puisque celui-ci peut bénéficier du fait que le tribunal ne jouit d’aucune discrétion s’il est prouvé que le locataire a fait défaut de payer le loyer depuis trois semaines.

En d’autres mots, si le tribunal conclut qu’un locataire n’a pas payé son loyer depuis trois semaines, il est dans l’obligation de prononcer la résiliation du bail de logement. La seule porte de sortie pour le locataire sera alors d’effectuer l’entièreté des paiements des loyers en souffrance d’ici le prononcé du jugement par le tribunal. À ce moment, le locataire ne devra pas seulement payer les loyers en souffrance, mais également les frais judiciaires associés à la demande du locateur pour la résiliation ainsi que les intérêts qui ont été encourus depuis le non-paiement.

Le deuxième motif, relatif au non-paiement du loyer qui permettrait la résiliation du bail, est les retards fréquents du locataire à payer le loyer. Dans cette situation, le locateur pourra également demander la résiliation du bail, mais il devra toutefois prouver qu’il a subi un préjudice qualifié de « sérieux » au tribunal. La preuve, pour un locateur, d’un préjudice sérieux, se traduit par des inconvénients qui sont plus importants que de simples petites difficultés usuelles raisonnables dans la gestion d’un logement.

Par exemple, un préjudice sérieux peut s’illustrer par les difficultés du locataire à pouvoir faire ses versements hypothécaires en lien avec l’immeuble où se situe le logement, puisqu’il ne reçoit pas le loyer à temps. Il est à mentionner que le préjudice sérieux que subit le locateur n’est pas seulement une question financière. En effet, la preuve de ce fameux préjudice sérieux peut être également l’alourdissement anormal dans la gestion de son immeuble ainsi que la multiplicité des démarches qu’il doit faire auprès du Tribunal administratif du logement afin de percevoir les loyers du locataire.

Une autre situation permettant au locateur de demander la résiliation du bail est le fait que l’état du logement habité par le locataire se dégrade de façon importante, ce qui fait qu’il est désormais impropre à l’habitation. D’abord, il est important de mentionner que la dégradation du logement, qui le rend devenu impropre à l’habitation, doit être causée par les agissements du locataire, plus précisément par le fait qu’il n’en prend plus soin, alors qu’il y est obligé par la loi d’user du bien loué avec prudence et diligence et de maintenir le logement en bon état de propreté et de salubrité.

Toutefois, encore fois, afin de pouvoir obtenir la résiliation du bail, le locateur devra faire la preuve qu’il subit un préjudice qui est sérieux. Par exemple, l’accumulation de différents objets faite de façon excessive par le locataire, qui a comme effet d’encombrer manifestement le logement, ayant comme impact d’augmenter grandement les risques d’incendie de celui-ci, peut constituer un motif de résiliation du bail.

Finalement, le locateur peut demander la résiliation du bail de logement au Tribunal administratif du logement en raison d’un manquement du locataire à certaines autres obligations auxquelles le locataire s’est soumis dans le bail du logement. Encore une fois, il existe une multitude de manquements du locataire permettant au locateur de demander la résiliation du bail. Parmi ceux-ci, notons que les manquements suivants sont les plus communs :

  • Le locataire, par ses agissements ou par ses actions, produit un bruit qui est au-dessus du seuil normal de la tolérance ;
  • Le locataire qui encombre les aires communes de stationnement avec des déchets ;
  • Le locataire qui ne paie pas les frais du logement associés au chauffage, à l’électricité ou à l’eau chaude ;
  • Le locataire qui garde des animaux dans son logement, alors qu’il est interdit d’avoir des animaux dans celui-ci.

Comme pour les motifs liés aux retards fréquents dans le paiement du loyer ou à un logement devenu impropre à l’habitation, le locateur devra toutefois faire la preuve d’un préjudice sérieux. Pour ce qui est du préjudice sérieux, celui-ci peut se traduire par les dépenses excessives que doit encourir le locateur pour pallier aux manquements du locataire, mais également de toute autre situation qui ne résulte pas d’une dépense d’agent. Le fait, pour le locateur, de ne pas pouvoir profiter calmement de son immeuble, en raison des manquements du locataire, peut constituer un préjudice sérieux pour le locateur.

Conclusion

En terminant, le locateur n’a pas à endurer indéfiniment les agissements problématiques d’un locataire, comme nous pouvons le constater avec les motifs de résiliation mentionnés ci-dessus. Le locateur, afin de faire cesser ces problèmes, devra déposer une demande de résiliation au Tribunal administratif du logement. Par la suite, une fois que le tribunal entendra la demande du locateur, celui-ci peut prononcer la résiliation du bail.

Dans certaines situations, le tribunal ne conclura pas que le bail doit être résilié, mais il pourra prononcer certaines ordonnances afin que le locataire se conforme aux obligations auxquelles il s’est soumis en signant le bail du logement. Minimalement, ces ordonnances pourront permettre au locateur de voir cesser les problématiques auxquelles il fait face.

Nous vous invitons à consulter l’un de nos avocats pour toute question relative à ce sujet.

Au plaisir de vous rencontrer,

Me Thomas Roussy


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